Dois mercados
Xangri-Lá e Porto Belo competem pelo mesmo comprador e quase ninguém acompanha as duas praças. Eu acompanho — e comparo com você antes da decisão.
Xangri-Lá / RS — Porto Belo / SC
No final do dia, o lugar mais importante é a sua casa.
Duas praias, duas lógicas de mercado e um corretor que trabalha nas duas. Antes de te mostrar um imóvel, eu quero entender onde você quer estar.
Role para entrar
Xangri-Lá · Litoral Norte / RS
A capital dos condomínios.
Laguna interna, rua arborizada e uma hora e meia de Porto Alegre.
Porto Belo · Costa Esmeralda / SC
Mar aberto, temporada longa.
A frente de lançamentos que está redesenhando a Costa Esmeralda.
O que eu faço
Eu não começo pelo imóvel. Começo pelo lugar.
A maioria das conversas sobre casa de praia começa pela pergunta errada. Não é “qual apartamento” — é “qual lugar, e por quê”. Uma casa em condomínio fechado no Litoral Norte gaúcho e um frente-mar na Costa Esmeralda resolvem necessidades diferentes, atraem compradores diferentes e se comportam de forma diferente ao longo do tempo.
Meu trabalho começa aí: entender o seu momento, estudar o entorno antes do imóvel e só então colocar poucas opções na mesa — cada uma com o motivo de estar ali.
Um interlocutor só
Da primeira conversa à escritura, você fala comigo. Sem repassar seu contato para uma esteira de atendimento.
Discrição
Negócio de alto padrão não se anuncia em vitrine. Seus dados e sua intenção de compra ficam entre nós.
Os dois destinos
Duas praias, uma decisão.
O mesmo comprador olha para as duas — e elas não são intercambiáveis. Abaixo, o que separa uma da outra e o que eu verifico em cada uma antes de recomendar qualquer coisa.
RS
Xangri-Lá
Litoral Norte gaúchoO Litoral Norte do Rio Grande do Sul concentra a maior densidade de condomínios fechados de alto padrão do Sul do país, e Xangri-Lá é o centro disso. É um mercado maduro: casa pronta, condomínio consolidado e um comprador que costuma ser gaúcho, usa a casa no verão e volta nos fins de semana o ano inteiro.
- Distância de Porto Alegre
- cerca de 120 km
- Perfil dominante
- Segunda casa de família
- Tipologia
- Casa em condomínio fechado
- Uso típico
- Verão + fins de semana o ano todo
O que eu verifico
- Posição do lote em relação à laguna e ao sol da tarde
- Regra do condomínio para locação por temporada
- Idade da casa e o que já foi retrofitado
- Custo de manutenção fora da temporada
SC
Porto Belo
Costa Esmeralda catarinensePorto Belo atrai um comprador diferente: mar aberto, temporada mais longa e uma frente de lançamentos que está mudando a paisagem — o VivaPark, da Vokkan, é o maior deles. É um mercado em formação, o que significa mais assimetria: dá para comprar bem, e dá para comprar mal.
- Distância de Florianópolis
- cerca de 60 km
- Perfil dominante
- Comprador de fora do estado
- Tipologia
- Frente-mar e condomínio-parque
- Uso típico
- Moradia, temporada e locação
O que eu verifico
- Estágio real da obra e histórico de entrega da incorporadora
- Memorial descritivo — o que é acabamento e o que é render
- O que já está entregue no entorno, não o que está no folder
- Regra de locação por temporada no condomínio
Visualização conceitual divulgada pela Vokkan. Áreas verdes informadas pela incorporadora: 230 mil m².
Conversar sobre Porto BeloComo eu trabalho
Quatro etapas, nessa ordem.
Nenhuma dessas etapas é opcional, e a ordem importa. Pular a primeira é o que faz alguém comprar a casa certa na praia errada.
Escuta
Antes de qualquer link de imóvel: é moradia, é temporada, é investimento ou é sucessão? A resposta muda a praia, a tipologia e o timing.
Estudo do lugar
Eu estudo o entorno antes do imóvel — infraestrutura já entregue, o que está em obra, regra de condomínio e como a quadra se comportou.
Curadoria
Você recebe poucas opções, cada uma com o motivo de estar na lista e o ponto fraco declarado. Eu não mando catálogo.
Negociação e depois
Proposta, documentação, escritura — e o pós-venda que quase ninguém faz: quem cuida da casa quando você não está.
Seleção atual
O que está na minha mesa.
Trabalho com poucos imóveis por vez, e boa parte do que tenho não é anunciado. O que está aqui é o que pode ser mostrado publicamente.
XG-01Disponível
Casa Enseada
Condomínio fechado · Xangri-Lá / RS
Casa em condomínio com frente para laguna. Área social integrada em pé-direito alto com forro em madeira, cozinha e sala em continuidade com o deck, e piscina alinhada à lâmina d'água do lago.
- Frente para laguna
- Área social integrada
- Piscina com deck em pedra
- Forro em madeira no living
Fora da vitrine
Parte da carteira — nos dois estados — só circula por indicação. Se você procura algo específico, me diga o que é e eu te digo se existe.
Me dizer o que procuro ↗
Quem atende você
Eu moro nesse mercado.
Sou João Martinelli. Trabalho com imóveis de alto padrão no Litoral Norte gaúcho e na Costa Esmeralda catarinense — duas praças que disputam o mesmo comprador e que quase nunca são acompanhadas pela mesma pessoa.
Acompanhar as duas é o que me permite responder honestamente a pergunta que chega em quase toda primeira conversa: “onde eu compro melhor?”. A resposta depende de você, e nem sempre é a praia que você imaginava.
- Atuação
- Xangri-Lá / RS · Porto Belo / SC
- Registro
- CRECI 65846-RS · 75800-SC
- Atendimento
- Direto, sem esteira de repasse
Perguntas reais
O que me perguntam antes de decidir.
Se a sua pergunta não está aqui, ela provavelmente é a mais interessante. Me manda.
Comprar em Xangri-Lá ou em Porto Belo?
Depende de como você vai usar. Xangri-Lá é mercado maduro, casa pronta, uso de fim de semana o ano inteiro e proximidade de Porto Alegre. Porto Belo é mar aberto, temporada mais longa e mais lançamento — mais assimetria de preço, para o bem e para o mal. Se o uso é família gaúcha com deslocamento frequente, Xangri-Lá costuma ganhar. Se é temporada longa, locação ou entrada em ciclo de valorização, Porto Belo entra na conversa.
Vale a pena comprar na planta?
Vale quando a incorporadora tem histórico de entrega verificável e quando o memorial descritivo bate com o que foi vendido no render. O ganho está no preço de entrada e na condição de pagamento durante a obra. O risco está em prazo, em alteração de projeto e em correção do saldo devedor pelo INCC. Eu leio memorial e histórico de entrega antes de recomendar.
Quanto custa além do preço do imóvel?
Conte com ITBI, escritura e registro. O ITBI é municipal e costuma ficar entre 2% e 3% do valor da transação, variando conforme a cidade e o tipo de operação. Escritura e registro somam, em geral, mais 1% a 1,5%. Confirmo os valores exatos do município antes de você assinar qualquer proposta.
Dá para financiar imóvel de praia?
Dá, e é mais comum do que se imagina — inclusive para segunda residência. As condições mudam conforme o banco, o tipo de imóvel e se é obra ou usado. Imóvel na planta normalmente passa pelo financiamento da própria incorporadora até a entrega das chaves.
E se eu quiser alugar por temporada?
A primeira coisa a checar não é a plataforma de locação — é a convenção do condomínio. Alguns condomínios de alto padrão restringem ou proíbem locação de curta duração, e isso muda completamente a conta do investimento. Eu verifico isso antes, não depois.
Você atende quem está fora do estado?
Sim — boa parte dos compradores da Costa Esmeralda vem de fora de Santa Catarina. A primeira rodada é toda remota: conversa, curadoria, vídeo dos imóveis e documentação. A visita presencial acontece quando a lista já está curta.
Vamos conversar
Onde você quer estar no fim do dia?
Me conte o momento e eu te respondo com o que faz sentido — inclusive quando a resposta honesta é “ainda não é hora de comprar”.
WhatsAppResposta direta comigo ↗Instagram@joaomartinelli ↗
AtuaçãoXangri-Lá / RS · Porto Belo / SC
CRECI65846-RS · 75800-SC
O que acontece depois
- Em até 1 dia útil
Eu respondo pessoalmente, pelo WhatsApp que você deixar.
- Na primeira conversa
Nada de catálogo. A conversa é sobre uso, prazo e orçamento — o imóvel vem depois.
- Na sequência
Você recebe uma curadoria curta, com o motivo de cada opção estar na lista.